东政发〔2023〕31号

　　各镇人民政府，各街道办事处，区人民政府各部门，各直属单位，各人民团体：

　　现将《东胜区物业管理委员会组建管理办法》印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

                                              鄂尔多斯市东胜区人民政府

　2023年8月25日

                                        东胜区物业管理委员会组建管理办法

　　第一条　为进一步提升社会治理能力与村民委员会、居民委员会治理水平，规范东胜区物业服务管理，依据《内蒙古自治区物业管理条例》，制定本办法。

　　第二条　本办法适用于鄂尔多斯市东胜区行政区域范围内物业管理委员会的组建、运行和监督管理工作。

　　第三条  物业管理委员会依照《内蒙古自治区物业管理条例》承担相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，推动符合条件的住宅小区成立业主大会、选举产生业主委员会。

　　成立业主大会但是尚未成立业主委员会的，物业管理委员会组织业主大会按照《内蒙古自治区物业管理条例》第二十二条的规定履行职责，并组织执行业主大会的决定。

　　未成立业主大会的，物业管理委员会组织业主行使《内蒙古自治区物业管理条例》第二十二条、第二十四条规定的业主大会和业主委员会的职责。

　　第四条　区住房和城乡建设局负责建立健全物业管理委员会指导监督制度。

　　区住房保障综合服务中心负责对乡镇人民政府、街道办事处组建物业管理委员会进行指导。

　　乡镇人民政府、街道办事处负责辖区内物业管理委员会的组建工作，指导、督促物业管理委员会依法履行职责；村民委员会、居民委员会协助乡镇人民政府、街道办事处做好相关工作。

　　第五条　一个物业管理区域组建一个物业管理委员会。

　　坚持党建引领，推动在物业管理委员会中建立党组织。充分发挥业主中的中共党员、行政事业单位在职人员、人大代表、政协委员和村民委员会、居民委员会志愿者在村民委员会、居民委员会治理中的带头作用，引导和支持其积极参选物业管理委员会委员。

　　第六条  有下列情形之一的，物业项目所在地乡镇人民政府、街道办事处应当组织村民委员会、居民委员会、业主组建物业管理委员会：

　　（一）不具备成立业主大会条件的；

　　（二）具备成立业主大会条件，但经物业所在地乡镇人民政府、街道办事处指导后仍不能成立业主大会的；　　

　　（三）业主大会成立后，经物业所在地乡镇人民政府、街道办事处指导后未能选举产生业主委员会的；

　　（四）业主委员会任期届满两个月前，应当组织召开业主大会会议进行业主委员会换届选举，对届满后未选举产生新的业主委员会的，乡镇人民政府、街道办事处应当在业主委员会任期届满后1个月内成立物业管理委员会，临时履行业主大会、业主委员会职责；

　　已成立业主委员会但因业主委员会履职不到位或社区党组织认定原业主委员会无法履职的，业主或村民委员会、居民委员会提出申请更换业主委员会的，经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，可先成立物业管理委员会履行业主大会、业主委员会职责。

　　第七条  物业管理委员会由村民委员会、居民委员会、业主、物业使用人代表等三人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会委员人数的二分之一。

　　物业管理委员会主任由村民委员会、居民委员会代表担任，副主任由村民委员会、居民委员会指定一名业主代表担任。

　　村民委员会、居民委员会指派的代表应由责任心强、具有一定组织协调能力和基层工作经验的人员担任，具体人选由乡镇人民政府、街道办事处、村民委员会、居民委员会研究提出，分别报同级党组织审定。

　　业主担任物业管理委员会委员的，应当符合下列条件：

　　（一）拥护中国共产党的领导，遵纪守法；

　　（二）热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力并具备必要的工作时间；

　　（三）身体健康，具有完全民事行为能力；

　　有下列情形之一的，不得担任业主代表：

　　1.违反国家法律法规，正在被立案侦查，或曾受过刑事处罚被剥夺政治权利的；

　　2.违反党纪党规，正在被立案调查，或曾受过留党察看及以上党纪处分未满3年的；

　　3.参与邪教组织或非法组织的；

　　4.集访、闹访、缠访、越级上访等非访人员；

　　5.利用黑恶势力干预业主正常工作和生活的；

　　6.采用不正当手段，阻扰业主大会、业主委员会、物业管理委员会会议的正常召开、选举及表决的；

　　7.本人及近亲属在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职的；

　　8.不按规定或约定交存专项维修资金、需要业主共同分摊的费用，或未按合同约定依法缴纳物业费的；

　　9.不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未及时撤销的；

　　10.在物业管理区域内因违法违规搭建、装修等行为被执法管理部门责令整改尚未整改到位的；

　　11.其他不宜担任物业管理委员会成员的情形。

　　　　第八条　符合组建条件的，乡镇人民政府、街道办事处、村民委员会、居民委员会就物业管理区域拟组建物业管理委员会事项进行公示。公示中明确物业管理委员会委员的人选要求、报名方式、起始日期等。

　　公示应当在物业管理区域内显著位置至少两处公示。物业管理区域显著位置是指公示栏、小区出入口、单元门、电梯轿厢内、客服场所等。

　　公示期限不得少于7日。

　　第九条　物业管理委员会委员人选通过下列方式产生：

　　(一)村民委员会、居民委员会党组织推荐；

　　(二)村民委员会、居民委员会推荐；

　　(三)业主自荐或者联名推荐。

　　其中自荐、推荐的人选人数不得高于物业管理委员会总人数的两倍。联名业主应当不少于10人。推荐人选应当经本人同意。

　　公示期届满后7日内，乡镇人民政府、街道办事处组织村民委员会、居民委员会根据人选自荐、推荐情况，确定物业管理委员会委员名单。

　　第十条　物业管理委员会委员姓名、职业、住址等应当在物业管理区域内显著位置至少两处公示。公示期限不得少于7日。如有异议的，应书面向乡镇人民政府、街道办事处提出，乡镇人民政府、街道办事处应当在7日内完成核查，并将核查结果在物业管理区域内显著位置公示。

　　第十一条 物业管理委员会成立后，由乡镇人民政府、街道办事处自行备案，并将组建公告、村民委员会、居民委员会代表推荐表、业主联名推荐表、业主自荐表、组建情况公示及异议核查等材料存档。

　　物业管理委员会持业主大会备案证明和印章刻制证明向公安机关申请刻制业主大会印章，持乡镇人民政府、街道办事处出具的成立证明申请刻制物业管理委员会印章。

　　未成立业主大会的，物业管理委员会于成立之日由乡镇人民政府、街道办事处自行备案。物业管理委员会持乡镇人民政府、街道办事处出具的成立证明申请刻制物业管理委员会印章。

　　第十二条　物业管理委员会负责组织业主共同决定物业管理事项，接受乡镇人民政府、街道办事处、村民委员会党组织、居民委员会党组织、村民委员会、居民委员会的指导和监督，接受业主监督。组织业主行使下列职责：

　（一）推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会；

　（二）召集业主大会会议或者全体业主会议，报告年度物业管理的实施情况和物业管理委员会履职情况，并在物业管理区域内显著位置向业主公布，接受业主监督；

　（三）组织业主选聘、解聘物业服务人，确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格，代表业主与物业服务人签订物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接；

　（四）组织业主决定共用部分的经营方式，拟定共有部分、共有资金使用与管理办法；

　（五）组织业主筹集、管理和使用专项维修资金；

　（六）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主交纳物业费，监督物业服务人履行物业服务合同；

　（七）组织业主制定或者修改管理规约、议事规则，监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止；

　（八）监督广告、车位租赁经营收入以及使用情况；

　（九）配合乡镇人民政府、街道办事处、村民委员会、居民委员会、公安机关等做好物业管理区域的村民委员会、居民委员会建设和社会治安等工作；

　（十）业主大会或者业主共同决定赋予的其他职责。

　 第十三条　物业管理委员会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照议事规则的规定召开，经三分之一以上物业管理委员会委员提议或者物业管理委员会主任认为有必要的，应当及时召开物业管理委员会会议。

　　物业管理委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集和主持。

　　物业管理委员会会议应当有过半数委员且过半数业主代表委员参加。业主代表委员不能委托代理人参加会议。　　

　　物业管理委员会作出的决定应当经过半数委员签字同意。物业管理委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内显著位置公示7个工作日。

　　物业管理委员会全体成员有同等表决权，并实行一人一票制。

　　第十四条　物业管理委员会委员有下列情形之一的，委员资格自情形发生之日起自然终止：

　　（一）不再是本物业管理区域内业主或物业使用人；

　　（二）无故缺席物业管理委员会会议连续三次以上的；

　　（三）丧失履行职责能力的；

　　（四）以书面形式向业物业管理委员会提出辞呈的；

　　（五）拒不履行业主义务的；

　　（六）向物业服务人销售商品、承揽业务、牟取不当利益的；

　　（七）侵犯业主合法权益的；

　　（八）其他原因不宜担任物业管理委员会委员的情形。

　　物业管理委员会委员资格终止的，由物业管理委员会向业主公示，并应当在30日内向乡镇人民政府、街道办事处重新备案。

　　第十五条　物业管理委员会相关工作经费及委员工作补贴由业主承担的，应当由全体业主共同决定。

　　第十六条　物业管理委员会的工作期限一般不超过3年。期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由乡镇人民政府、街道办事处重新组建物业管理委员会。重新组建的物业管理委员会名称不变，印章应当标明成立时间作为区别。

　　物业管理委员会在任期届满前，因已经启动首次业主大会会议筹备，或有换届选举、重新选举等工作需要的，可向乡镇人民政府、街道办事处提出延期申请，经申请同意后任期可适当延长，但最多不超过6个月。

　　第十七条　已成立业主大会、选举产生业主委员会，或者因物业管理区域调整、房屋灭失等其他客观原因致使物业管理委员会无法存续的，乡镇人民政府、街道办事处应当在30日内解散物业管理委员会，收回物业管理委员会印章，并在物业管理区域内显著位置公示。

　　第十八条　物业管理委员会应当依法履行职责。乡镇人民政府、街道办事处、纪委监委、村民委员会、居民委员会党组织应对物业管理委员会履行职责进行监督管理。对物业管理委员会作出的违反法律法规和规章的决定，乡镇人民政府、街道办事处或纪检部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第十九条　本办法实行过程中的具体问题，由区住房保障综合服务中心负责解释。

　　第二十条 本办法自2023年9月30日起实施,有效期5年。本办法实施后，国家、自治区、市另有规定的，按照有关规定执行。