为加快推进我区老旧小区综合整治工作，不 断完善既有住宅使用功能，有效提升老旧小区居 住品质，进一步提升居民幸福指数和城市整体形 象 。结合我区实际，制定本指导意见。

　　一、总体要求

　　（一）指导思想

　　以习近平新时代中国特色社会主义思想为指 导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四 中全会精神，按照《国务院办公厅关于全面推进城 镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕 23 号）以及自治区、市相关文件要求，坚持以人民 为中心的发展思想，顺应人民群众对美好居住环 境与幸福生活的新期待，把改善城市居民居住条 件和生活环境作为重大民生工程，加大东胜区老 旧小区综合整治工作力度，加快补齐民生短板，不 断提高居民生活质量，努力创造安居乐业的良好 生活环境，切实增强人民群众获得感幸福感安全 感。

　　（二）基本原则

　　——坚持以人为本、安居惠民 。顺应人民群众对美好生活的向往，立足小区居民最关心、最迫 切的实际需要，充分尊重居民意愿，倡导居民的事 让居民商量着办，变“要我改”为“我要改”，由居民 决定“改不改”“改什么”“怎么改”“如何管”，充分 发挥居民的积极性、参与性和创造性。

　　——坚持因地制宜 、突出重点 。  按照“保基 础、促提升、拓空间、增设施”原则，综合老旧小区 自身特点和居民意愿，明确菜单式改造内容和基 本要求，优化小区内部及周边区域的空间资源，强 化设计引领，统筹考虑品质提升、美化靓化工程， 做到“一小区一方案”，确保“改造一个成功一个”。

　　——坚持规范要求、严格组织实施 。  切实加 强项目组织实施管理，全面落实工程质量安全主 体责任，将老旧小区整治项目纳入工程质量巡查 体系 。  优选施工队伍，抓好项目设计、招投标、施 工、监理和验收等各个环节，严格控制工程造价和变更，严格按工程规范实施。

　　——坚持建管并举、标本兼治 。坚持贯彻“改 管结合、以改促管”的理念，通过老旧小区改造，凝 聚小区共识，推动构建老旧小区长效管理机制，探 索推进小区治理体系和治理能力现代化。

　　（三）工作目标

　　从 2020 年起，力争通过五年努力，基本完成 东胜区 2000 年底以前建成的老旧小区改造任务， 形成小区长效治理、物业有序管理、城市有机更新 的工作机制，完成“六个实现”的目标，即实现完善 的基础设施、实现整洁的居住环境、实现配套的社 区服务、实现长效的管理机制、实现特色的小区文 化、实现和谐的邻里关系。

　　二、工作任务

　　计划利用五年时间，本着“统筹兼顾、科学规 划、量力而行”的原则，按“基础类、完善类、提升 类”分类分级推进，重点对 2000 年底以前建成的 老旧小区进行改造，加快推进老旧小区提档升级 步伐 。  依托既有居住建筑节能改造，统筹实施老 旧小区地下“三网”、路面硬化、加装电梯、增设公 共设施设备、绿化亮化等工程，全面解决老旧小区 建筑物破损、环境条件差、配套设施不全、社区治 理体系不完善等问题，从“衣食住行、学养乐医”八 个方面打造功能完善、环境优美、设施完备、质量 优良、宜居宜业的居住环境。

　　（一）改造对象 。  东胜区范围内，居住环境条 件差、失养失修失管严重、基础配套设施缺失、住 宅老旧或破损严重、管理服务机制不建全、群众反 映强烈的住宅小区（包括单片楼）。  重点改造 2000 年底以前建成并入住使用、社区组织工作能 力强、居民改造意愿高的住宅小区。

　　（二）改造内容

　　1.基础类 。  主要是保障居民安全需求和基本 生活的基础设施改造，包括水、电、气、热、路等基 础设施的维修完善。

　　2.完善类 。  主要是环境及配套设施改造建 设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯 等 。其中环境及配套设施改造建设包括小区内的 绿化、亮化以及公共活动场地，有条件的地方配建 停车场、活动室、健身设施、物业用房等。

　　3.提升类 。  主要是公共服务设施配套建设， 包括完善社区的养老、抚幼、医疗、助餐、家政、快

　　递等专项服务设施。

　　（三）改造步骤 。  由各街道办事处对辖区内拟 改造老旧小区进行摸底调查，并按照“轻重缓急、 居民自愿、自下而上”的原则，确定拟改造项目及 改造时序 。住房综合服务中心根据各街道办事处 上报的拟改造小区情况进行初步审核，建立老旧 小区数据库，形成老旧小区改造总体计划。

　　（四）资金筹措 。  老旧小区改造资金以争取上 级专项及债券资金为主，以居民自投一点、政府投 入一点、社会筹集一点、企业（单位）支持一点为 辅，多方参与，共同筹资 。  对于 2000 年底以前建 成已争取到上级专项资金的小区，居民自愿自筹 投资比例不低于项目总投资的 20%；没有争取到 上级专项资金的小区，政府补贴 20% 。  对于 2000 年底以后建成的小区政府补贴总投资的 20% 。鼓 励探索引入社会资本或专业机构参与建设安装智 能充电桩 、停车场 、广告牌位 、废品收购站等设 施 。  大力提升小区居住品质，增加便民服务设施， 加强居民精神文明建设 。  通过增设养老服务中 心、医疗服务中心、图书租售亭、智能快递柜等设 施，增加经营收益，弥补改造资金缺口。

　　三、实施步骤

　　（一）遴选项目

　　1.全面摸清底数 。街道办事处进行一次老旧 小区全面摸底调查，调查的内容包括老旧小区的 数量（包括单片楼）、建成时间、面积、户数、居民改 造意愿以及存在问题等。

　　2.居民提出申请 。  小区业主委员会在充分征 求居民意见的基础上，向所在街道办事处提出书 面改造申请。

　　3.制定初步方案 。住房综合服务中心以小区 居民意愿为主，结合小区实际，组织制定初步改造 方案 。  初步改造方案包括改造项目设计方案、投 资估算、资金筹集方案、自治管理或物业管理机制 及社区治理体系建设等内容。

　　（二）确定方案 。住房综合服务中心根据区老 旧小区改造工作领导小组办公室意见，深化完善 改造方案 。  改造方案制定完成后，应在改造小区 公示，并经小区双“2/3 ”（专有部分占建筑物总面 积三分之二且占总人数三分之二）以上业主签字 同意后，报区老旧小区改造工作领导小组办公室 备案 。  区老旧小区改造工作领导小组办公室重点根据现状条件、居民意愿、资金筹集、初步改造方   案可行性等，组织对申报小区进行审查，结合财政   承受能力，按照“实施一批，谋划一批，储备一批” 和“成熟一个、改造一个”的原则，分轻重缓急，统   筹安排改造计划。

　　（三）组织实施 。  老旧小区改造项目建设（包 括立项、设计、财评、招标施工、结算审计等）由住 房综合服务中心具体组织实施 。在组织项目实施 时，可根据规定简化项目审批，采取灵活方式确定 设计 、施工 、监理单位，确保改造工作高质量完 成 。施工建设中应最大程度减少对居民生活的干 扰 。  水、电、气、弱电等管线单位应按照小区改造 工作的统一安排，协同进行方案设计和改造实施。

　　（四）验收考评 。  项目完工后，由住房综合服 务中心组织相关部门、建设单位、参建单位、街道、 社区、居民代表等进行项目联合竣工验收 。  验收 通过后，应及时完成竣工财务决算，做好竣工项目 的资料整理、移交归档工作 。  区老旧小区改造工 作领导小组办公室组织对改造工作进行综合考 评。

　　（五）长效管理 。小区业主委员会要按照长效 管理方案，落实管理和服务，做到“改造一个、管好 一个”。住房综合服务中心要加强宣传指导，完善 住宅专项维修资金归集并形成长期机制 。各街道 办事处可通过在改造小区成立临时党支部或党小 组加强对改造工作的领导；要责成专人负责房屋 安全和物业管理相关工作；要加强小区精神文明 建设，组织开展党建活动、文明创建活动等，增强 居民的认同感、归属感、获得感。

　　四、组织领导

　　为加强对老旧小区改造工作的领导，成立东 胜区老旧小区改造工作领导小组，组成人员如下：

　　领导小组下设办公室，办公室设在住房综合 服务中心，办公室主任由訾永斌同志兼任，负责统 筹协调推进老旧小区改造各项工作 。领导小组办 公室及各责任单位主要职责如下。

　　（一）领导小组办公室负责老旧小区改造日常 事务，具体负责组织协调、政策拟定、计划编制、技 术指导、质量监管、督促推进等工作；做好老旧小 区改造项目年度计划申报，争取上级补助资金事 宜及改造的实施、过程监管、竣工验收及资料归档 工作；老旧小区综合改造的方案设计、工程实施、 工程监管、竣工验收、资料归档等工作；督促物业 公司全力配合开展老旧小区改造；对改造后具备 实现专业化物业服务的小区，协助配合街道办事 处、社区推荐引进服务质量好、社会口碑高的物业服务企业进驻管理。（责任单位：区住房与城乡建 设局、区住房综合服务中心）

　　（二）做好辖区内老旧小区改造的政策宣传、 摸底调查、矛盾协调、居民自筹资金收取等工作。 （各街道办事处）

　　（三）指导老旧小区改造项目的立项审批、核 准招投标方式等工作；参与年度改造计划编制；协 助争取上级补助资金；指导创新方式，拓宽筹资渠 道。（责任单位：区发改委）

　　（四）协助做好各项资金争取工作；将老旧小 区改造相关资金列入预算，按照资金补贴计划拨 付资金。（区财政局）

　　（五）做好老旧小区改造相关的规划管理工 作。（市自然资源局东胜区分局）

　　（六）做好老旧小区改造工程的质量监督，并 参与老旧小区改造工程的分项工程和竣工验收工 作；指导推进老旧小区园林绿化、环境卫生管理等 工作。（责任单位：区住房和城乡建设局、区环境卫

　　生事业局、区园林绿化事业局）

　　（七）做好小区内雨污水管网和市政雨污水管 网的连接工作以及工程质量监管和验收工作。（责 任单位：区市政管理局、区城市排水局）

　　（八）做好老旧小区改造涉及加装电梯专项行 动的推进；指导推进老旧小区违建拆除；研究出台 相关政策，支持有条件的老旧小区完善功能用房 等公共服务设施。（责任单位：区住房综合服务中 心、区城市管理综合执法局）

　　（九）做好加装电梯的安全管理、监督检验等 工作。（区市场监督管理局）

　　（十）支持和配合做好水、电、气、通信、邮政设 施（快递投递）等改造工作。（责任单位：区工信和 科技局局长、区住房和城乡建设局、东胜供电分 局、东胜铁西供电分局、供水总公司等）

　　附件：东胜区既有住宅加装电梯实施细则

　　附件：

　　东胜区既有住宅加装电梯实施细则

　　为进一步完善我区既有住宅使用功能，适应城市经济社会发展和人口老龄化需求，有效提升居民 幸福感，结合我区实际，制定本实施细则。

　　一、实施范围

　　加装电梯的适用范围为东胜城区内已建成投用、具有合法权属证明、未列入房屋征收改造计划， 且未设电梯的四层及以上的非单一产权住宅楼（单元）。  因加装电梯而增加的建筑面积不予办理所有 权登记。

　　二、实施程序

　　（一）明确实施主体

　　拟加装电梯的既有住宅全体业主为加装电梯项目的实施主体，承担相应法律、法规规定的义务。 实施主体需自行办理或委托代理人办理加装电梯的相关手续，实施主体可以在既有住宅中推选 1-2 名业主为代理人，也可选择物业服务企业或服务机构为代理人。

　　（二）召集业主制定方案

　　既有住宅加装电梯应当经过业主协商 。  已成立业主委员会的，业主委员会应当在协商中发挥牵 头组织作用，所在社区应当对既有住宅加装电梯工作予以协助、协调 。并就下列事项达成书面协议：

　　1.加装电梯项目情况，包括加装电梯各单元具体情况、经过公示的全体业主同意加装电梯书面签 字确认材料、业主身份证复印件和房屋所有权证复印件。

　　2.具备相应资质的房屋安全鉴定机构出具的结构安全性鉴定报告。

　　3.具备相应资质的设计单位出具的符合建筑设计、结构安全、电梯救援通道、消防安全和特种设 备等相关规范、标准的设计方案。

　　4.加装电梯购置、工程费用筹集分摊方案，具体载明电梯设备费用和工程费用等重点内容。

　　5.加装电梯配置方案，具体载明电梯品牌、运行参数、具体配置、井道环境温度、备用电源或者断 电平层功能等重点内容。

　　6.加装电梯投入使用后运行维修费用筹集分摊方案，具体载明电费、定期检验费、维修保养费、更 新费、管理费等重点内容。

　　7. 电梯运行维护保养委托方案。

　　（三）前期准备工作

　　1.公示 。  实施主体应在拟加装电梯所在小区（区域）显著位置就业主同意加装电梯的书面意见和 设计方案进行公示,公示期不少于 5 日 。对公示情况, 由实施主体形成公示报告 。公示期内收到书面 异议的,实施主体应当与异议人充分协商,并在公示报告中载明与异议人的协商情况。

　　2.提出申请 。  既有住宅加装电梯的，实施主体应当向所在街道社区提出申请。

　　3.手续办理 。  实施主体向规划、住建等相关职能部门提出办理相关建设手续申请后，规划、住建 等相关职能部门依法向建设者办理相关审批手续，待项目实施建成后，由相关部门进行验收。

　　（四）施工与安装

　　1. 电梯安装施工原则上由区国有企业总承包组织实施且须由电梯制造单位或电梯制造单位委托 的依照《中华人民共和国特种设备安全法》取得相应许可的单位进行 。  安装施工前,需到区住建局办理施工安全管理登记，并将拟进行的电梯安装情况书面告知鄂尔多斯市特种设备安全监督管理部门后方可实施。

　　2. 电梯安装过程中,施工单位应当向具有法定资质的特种设备检验检测机构申报监督检验,并提 交产品质量证明文件、机房（机器设备间）和井道布置图等技术资料 。未经监督检验合格的,不得交付 使用。

　　3. 电梯安装竣工并经监督检验合格后 30 日内,施工单位应当向电梯使用单位移交质量合格文件 和有关技术资料 。  电梯质量保修期自验收合格之日起一年，在保修期内电梯的日常维护和故障处理 由施工单位负责，保修期届满电梯的日常维护和故障处理由业主自己负责且须由电梯制造单位或者 依照《中华人民共和国特种设备安全法》取得许可的安装、改造、修理单位进行。

　　（五）验收与使用

　　电梯安装完成投入使用前,实施主体应当依法组织竣工验收,并向区住建、规划、消防等部门申请 竣工验收备案 。未通过竣工验收的电梯不得投入使用 。  电梯投入使用前，电梯使用单位应当向特种 设备安全监督管理部门办理使用登记手续，取得使用登记证书，并将登记标志置于电梯的显著位置。 电梯使用单位应当按照规定明确电梯安全管理人员，与有资质的单位签订维保合同，投保电梯安全责 任保险，保障电梯的安全使用。

　　三、资金筹集

　　既有住宅加装电梯所需建设资金原则上按照“居民自筹与政府补贴各占 50%”的方式进行筹集。 居民自筹的标准为：住宅楼为七层及七层以上 37 万元/台，六层 35 万元/台，五层 33 万元/台，四层 31 万 元/台 。具体费用业主根据所在楼层等因素协商，按一定分摊比例共同出资，原则按以下系数进行分 摊：一楼、二楼不出资，三楼系数为 1，四楼系数为 1.3，四楼以上每增加一层系数增加 0.3，每户具体分 摊费用按总费用的加权系数比例计算 。最终以审计决算为准，坚持长退短补的原则 。  高层业主要与 低层业主本着睦邻友好的原则进行友好协商就资金分配等相关事宜达成一致 。加装电梯后所产生的 运行使用、维护管理费用全部由业主承担。